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不動産広告チェックポイント
専門用語が多くて、わかりにくい不動産広告。どこをどう見ればいいのか、アドバイスつきで解説します。
取引態様
「売主」「代理」「仲介（媒介）」などがあります。仲介手数料が必要かどうかわかるので、かならずチェックしましょう。「売主」の場合、仲介手数料は不要です。「代理」は新築マンションに多い取引形態です。ほとんどのケースで仲介手数料はいりません。「仲介」は一般的に仲介手数料が必要です。手数料の上限は物件価格の3％＋6万円＋消費税。3000万円の物件だと約100万円になります。
物件の所在地
不動産の所在地の示し方は二種類あります。それは不動産登記上の一区画ごとの土地の番号である「登記地番」と、市町村が住居表示に関する法律に基づいて定めた「住居表示」。広告や売買契約書に記載されるのは、「登記地番」の方です。注意すべきなのは、大規模な開発で区画がたくさんある場合。同じ開発地でも区画によって自治体や学校区が違うことがあります。広告に示される代表地番だけで判断するのではなく、自分の希望区画がどの自治体のどの学校区に属するのかチェックしましょう。
交通の利便性
広告でよく見かけるのが「○○駅バス10分、徒歩5分」などの表現です。一見すると駅から現地まで15分で到着するように思えてしまいますが、あくまでも目安なのでご注意を。「○○駅バス10分」は、運行ダイヤ上のバス乗車時間が10分ということです。乗り換えやバスが来るのを待つ時間は含まれていません。「徒歩5分」は、歩く速度を分速80ｍとし、単純計算して出した時間です。信号待ちの時間や坂道の有無などは考慮されていません。お目当ての物件が見つかったら、公共交通機関で行って自分の足で歩いてみることをおすすめします。
各種施設までの距離又は所要時間
所要時間は交通の利便性と同じく、分速80ｍとして単純計算したものです。大きな団地の場合、スーパーや学校などへの距離・所要時間は、販売する部分の最も近い場所を起点に書かれています。
面積（土地）
土地の面積は、「水平投影面積」で表示されます。「水平投影面積」とは、真上から見たときの土地の面積のこと。傾斜や凹凸がある土地も、水平だと仮定して算出します。また、私道負担部分があるときは、全部あわせた面積を書くのではなく、「土地面積○○平方m（他に私道○○平方mあり）」とキチンと分けて表記するのが決まりです。複数区画を販売する分譲地や建売住宅の場合は、広告には「敷地面積／150㎡～200㎡」など、最小の区画と最大の区画の面積だけが表示されます。
面積（建物）
建物の面積は、各階の床面積の合計（＝延べ面積）で表示されます。床面積は、壁などの中心線の内側の部分の面積です。つまり、広告に示された床面積は壁の半分までを含んだ面積であり、実際に使用できる面積より多いことになります。また、バルコニー、ベランダなどは床面積に含めません。なお、分譲マンションの場合、広告や契約書に記される床面積と、登記の際の床面積は異なります。これはマンションの壁部分は入居者全員の共有財産なので、登記の際には壁の内側部分の面積を記すからです。
地目（土地の用途）
土地の利用状況を表したのが地目です。広告に表記されるのは、登記上の地目。現況と異なるときは「地目／山林（現況宅地）」などと表示されます。地目が田や畑であれば農地法の転用許可を受けているかどうか調べる必要がありますし、田や池沼であったなら、地盤改良した後、地盤が固まるまで時が経過しているか、確認しなければなりません。
用途地域
第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域の12種類があります。用途地域ごとに、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、北側斜線制限、建築物の高さ制限などの規制があります。ちなみに工業専用地域には住宅が建てられません。
建ぺい率・容積率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です（建築面積＝建物を真上から見たときの面積のこと）。用途地域や建築する建物の種類などによって、最高限度が定められています。容積率とは、延べ床面積の敷地面積に対する割合をいいます。
写真・絵図
広告に掲載される写真は、実際に販売する物件のものでなければなりません。しかし、完成前に販売開始する場合などには、その旨を明示すれば、モデルルームや既存の同じ住宅を掲載してもよいことになっています。また、ついつい惑わされてしまうのが「完成予想図」です。周りの建物等は描かなくてもよいことになっているので、道路も広く、スッキリしているように見えがちです。実際に現地に足を運んで、しっかり確認しましょう。
価格・賃料
消費税を含んだ金額を、その旨を明記して書くのが決まりです。宅地の場合は、上下水道施設・都市ガス供給施設等のための費用を含んだ、一区画のあたりの総額を表示しなければなりません。マンションや一戸建て住宅なら、敷地の価格を含んだ一戸当たりの総額を書きます。開発地やマンションなど、複数の区画、戸を広告に載せる場合には、最低価格と最高価格を表記し、販売数が10以上の場合は一番多い価格帯（＝最多価格帯）とその数を示します。実際購入する際には、表示価格の他に媒介手数料や税金等の費用が必要です。ローンの試算を含め、担当者に尋ねてみましょう。
新築・中古
新築とは完成後1年以内で、未入居の物件のこと。未入居であっても一年経過すれば中古扱いになります。
建築条件付き
一定期間内に敷地内に建物を建築することを条件に、土地を販売する方法です。土地のみの販売はされません。建設業者の指定がある場合が多いですが、業者指定のないことも。契約時には土地の売買契約と、建築請負契約の2つを契約することになります。
こんな土地にはご注意！
理由のない格安物件はありません。一見して安い物件に出会ったら、金額に惑わされずによく内容を吟味しましょう。
- 市街化調整区域内の土地ではありませんか？
市街化調整区域内では宅地の造成及び建物の建築ができません。しかし、近々それができるようになりそうな文句とともに、広告掲載される場合があります。市街化調整区域の土地については、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と明記しなければなりません。また、住宅を建築できるような誤認を誘う表示は禁止されています。
- 道路づけは大丈夫ですか？
幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していない場合、建築基準法上の制限により建物を建てるのに必要な建築確認が受けられません。このような場合には広告にも「再建築不可」「建築不可」と表示しなければなりません。なお条件を満たしていても建築確認が受けられない場合があるのでご注意を。それは接している道路が法律上の道路でなかったり、幅員と長さの関係が地方公共団体の条例に適合しないケースなどです。疑問を感じたらすぐに担当者に確認しましょう。なお、敷地の接する道路の幅員が4m未満でも、道路の中心線から2mセットバックすることで建築確認がおりる土地もあります。そのような場合には「セットバック必要」と表示されているはずです。
- 現況有姿分譲地ではありませんか？
現況有姿分譲とは、山林や原野などを造成工事をしないで販売することです。現況有姿分譲地には、電気、ガス、水道などの生活施設がないので、住宅を建てても生活するができません。
- 重大な不利益のある土地ではありませんか？
「擁壁によっておおわれていないがけの上、がけの下にある」、「30％以上の傾斜地」、「高圧電線の下にある」、「売り地だが、老朽化した家屋がある」、「湿原や泥炭地など、土地の状態が悪い」、「著しい不整形画地」、「計画道路にかかっている」など、不利益な条件がある場合には明示しなければなりません。よくチェックしてみましょう。